※本記事にはプロモーションが含まれます
マンションの光回線の安さは、建物の配線方式とスマホのセット割でほぼ決まります。光コラボのマンションタイプの月額は 3,773〜4,400円（税込）で、事業者による差は最大でも月630円ほど。一方、セット割はスマホ1台あたり最大で月1,100〜1,650円（キャリアによる）です。だから25社の表を眺める前に、自分のキャリアと建物の方式で候補を絞るほうが早く決まります。この記事では候補を3本まで絞る手順、安さが消える落とし穴3つ、3年総額の計算式をまとめます。
セット割と建物の配線方式で、キャリアごとの候補がどう決まるか。下の動画はその2点に絞って話しています。
1. 結論：安いのはスマホと同じ系列の光回線｜セット割なしならGMOとくとくBB光
ドコモの人はドコモ光、au・UQ の人は auひかり（建物に設備がなければビッグローブ光）、ソフトバンク・ワイモバイルの人はソフトバンク光、楽天モバイルの人は楽天ひかり、格安SIMの人は GMOとくとくBB光。マンションでいちばん安くなりやすいのは、この組み合わせです。理由は2つあります。
1つ目は、ドコモ光・ソフトバンク光・ビッグローブ光などの「光コラボ」は、同じ NTT のフレッツ光回線を借りて提供しているため、同じ建物なら物理的な回線は同一だからです。差が出るのは月額・セット割・特典・プロバイダの混雑対策だけです。
2つ目は、基本料金の差（主な光コラボで最大月630円ほど）より、セット割（1台あたり最大月1,100〜1,650円、家族分も加算）のほうが大きいからです。セット割が効く事業者が、ほぼそのまま最安になります。まず建物、次にキャリアの順で見ます。
2. 先に建物を見る｜配線方式で速度の上限が決まる
配線方式は入居者が選べません。NTT東日本によると、申し込み後に行う建物の構内調査で決まります。方式は3つです。
光配線方式・LAN配線方式・VDSL方式の見分け方
壁の端子を見れば、おおよそ分かります。
| 方式 | 壁の端子 | 速度の上限（規格上の最大値。実測はこれより下） |
|---|---|---|
| 光配線方式 | 「光コンセント」と書かれた四角い端子 | 1Gbps（10ギガ対応の建物も） |
| LAN配線方式 | LANケーブルの差込口 | 100Mbps〜1Gbps |
| VDSL方式 | 電話のモジュラージャックのみ | 100Mbps |
方式で上限が決まる。VDSL の建物では事業者を変えても速度は同じ
自分の建物がどの方式かは、光回線をマンションで確認する方法で調べられます。
VDSL の建物では速度で迷わなくていい
VDSL 方式は、建物の共用部から部屋までが電話線です。この区間が上限になるので、事業者を変えても速度は変わりません。NTT東日本も「通信速度が低下またはご利用になれない場合があります」と注記しています。
つまり VDSL の建物では、10ギガや独自回線に払う意味がありません。比べるのは料金だけで足ります。方式そのものを変えたい場合の頼む先と費用は、マンションの VDSL を光配線に変える方法にまとめています。
3. キャリア別｜3年総額で見た最安の候補
セット割が効く事業者が、ほぼそのまま最安です。キャリア別に1位と代替を1本ずつ挙げます。
ドコモのスマホを使っている人
ドコモ光（マンション 月4,400円・2年契約）が候補です。ドコモ光セット割は1台あたり最大月1,210円で、ドコモ光にしか付きません。代替は基本料金が安いGMOとくとくBB光（ドコモ光とは別のサービス。月3,773円・セット割なし・縛りなし）で、家族のドコモ回線が1台だけなら差は小さくなります。
申し込むなら、プロバイダの GMOとくとくBB の申込ページからです。オプションを付けなくてもキャッシュバック15,000円が付きます（時期によって増額あり）。受け取りは、開通月を含めて4か月目に届く案内メールで口座を登録し、その翌月末の振込です。案内メールの見落としに気をつけてください。すでにドコモ光を使っていて、プロバイダだけを変える場合は特典の対象外です。
au・UQ mobile のスマホを使っている人
建物で auひかりが使えるなら、auひかり（マンション 月3,740円〜・2年契約）が候補です。月額は建物のタイプで決まり（たとえばタイプVの16契約以上なら4,180円）、auスマートバリュー・UQ自宅セット割（1台あたり最大月1,100円）を付けるには、ネットと電話（月770円）をセットで契約します。
申込窓口のアウンカンパニー（プロバイダは＠nifty）から新規で申し込むと、マンションでキャッシュバック50,000円が、開通の確認後に現金で振り込まれます（最短で即日）。口座は申込の電話で伝えるだけです。ただし、開通月を含めて8か月以内に解約すると特典の分を請求されるので、すぐ引っ越す予定の人には向きません。
建物に auひかりの設備がない場合は、同じセット割が付く光コラボのビッグローブ光（マンション 月4,378円・3年契約）を選びます。代替はGMOとくとくBB光です。
ソフトバンク・ワイモバイルのスマホを使っている人
ソフトバンク光（マンション 月4,180円・2年契約）が候補です。おうち割 光セットは1台あたり月1,100円（ワイモバイルは1,650円）ですが、条件に光BBユニットなどの指定オプション（月550円〜）の加入が含まれるので、割引額からオプション代を引いて比べます。2026年12月から月額が330円上がる予定です（マンション4,510円。11月末までに契約した人は、2年の契約期間が満了した翌月から）。
申込窓口のアウンカンパニーから申し込むと、オプション加入なしでキャッシュバック最大35,000円（1ギガ。転用・事業者変更は15,000円）が、開通の確認後に現金で振り込まれます。口座は申込の電話で伝えるだけです。公式の割引「超おうち応援割」を使うと、キャッシュバックは15,000円減ります。代替はGMOとくとくBB光です。
楽天モバイルのスマホを使っている人
楽天ひかり（マンション 月4,180円・2年契約・解約金4,180円）が候補です。楽天モバイルには毎月の値引きのセット割はありませんが、楽天ひかりと一緒に使うと毎月1,000ポイントが還元されます（期間限定ポイント）。工事費も22,000円まで、24回に分けたポイントで実質無料です（途中で解約すると残りは対象外）。
ポイントは値引きではないので、3年総額の式では月額4,180円のまま計算し、ポイントは別に足して見てください。楽天市場のポイントも+2倍（SPU・要エントリー・月の上限1,000ポイント）になるので、楽天で買い物をする人ほど得です。申し込みは楽天の公式ページからで、楽天モバイルと同じ楽天IDで申し込まないと特典の対象外です。
格安SIM・ahamo・povo・LINEMO の人（セット割なし）
GMOとくとくBB光（マンション 月3,773円・縛りなし・違約金なし）が候補です。セット割が効かない人は、基本料金がいちばん安い事業者を選べば終わりです。ahamo・povo は光回線のセット割の対象外、LINEMO もおうち割 光セットの対象外です。
| 候補 | 月額 | セット割（1台） | 工事費 | キャッシュバック（目安） | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| ドコモ光 | 4,400円 | ドコモ 最大1,210円 | 実質無料（新規） | GMOとくとくBB: 15,000円（オプションなし・4か月目の案内メールで口座登録）。乗り換えは他社の解約金などに最大100,000pt（公式） | 2年（解約金4,180円） |
| ビッグローブ光 | 4,378円 | au/UQ 最大1,100円 | 実質無料（24回または36回の割引） | 額と時期は申込時期で変わる（公式で確認） | 3年 |
| auひかり（建物に設備がある場合） | 3,740円〜（建物のタイプで決まる。タイプV・16契約以上は4,180円、電話込み4,950円） | au/UQ 最大1,100円（ネット＋電話） | 実質無料（23回割引） | アウンカンパニー: 50,000円・開通確認後に現金（8か月以内の解約は返還） | 2年（解約金2,290円） |
| GMOとくとくBB光 | 3,773円 | なし | 実質無料（36回割引） | 新規25,000円（優待コード適用で42,000円）・転用/事業者変更10,000円。案内メールから翌月末までに口座登録 | なし（違約金0円） |
| ソフトバンク光 | 4,180円 | SB 1,100円／Y! 1,650円（要オプション） | 実質無料（新規） | アウンカンパニー: 最大35,000円（転用・事業者変更15,000円）・オプション不要・開通確認後に現金。乗り換えは他社の違約金など最大10万円還元（公式） | 2年（解約金＝基本料1か月分） |
| 楽天ひかり | 4,180円 | なし（楽天モバイルと一緒で毎月1,000ポイント還元） | 実質無料（22,000円まで・24回のポイント） | なし（ポイント還元のみ） | 2年（解約金4,180円） |
表の GMOとくとくBB光で引っかかるのは、支払いがクレジットカードだけという点。カードを作りたくない人は、口座振替で払えるビッグローブ光（月4,378円・3年契約・au/UQ セット割）を代わりに入れて計算してください。
4. 落とし穴3つ｜工事費「実質無料」・キャッシュバック・セット割の条件
安さが消えるのはこの3か所です。
工事費「実質無料」は途中解約で残債になる
「実質無料」は、工事費を分割払いにして同額を毎月割り引く仕組みです。途中で解約すると、残りの分割分が一括で請求されます。解約金そのものは、2022年7月1日以降の契約なら月額1か月分が上限です（電気通信事業法の改正）。ただし工事費の残債は解約金とは別枠です。「縛りなし」と書いてあっても、分割の途中でやめれば残りは一括で請求されます。
キャッシュバックは申請期限とオプション条件を先に読む
国民生活センターには「キャッシュバックを見て契約したが受け取れなかった」という相談事例があります。受け取りには、開通から数か月後の申請、案内メールからの手続き、指定オプションへの加入などの条件が付くことがあります。申し込む前に、受け取り条件のページを最後まで読むのが唯一の対策です。申込の電話では「オプションを付けなくても、この金額はもらえますか。案内はいつ、どのメールアドレスに届きますか」と聞いておくと、受け取りの段階で迷いません。
セット割は光電話や指定オプションが条件のことがある
セット割の適用に、光電話（月550円前後）や指定オプションの加入が必要な事業者があります。割引額からオプション代を引いた金額が、本当の割引です。
5. 保存版｜3年総額の計算式と記入表
3年総額で比べると、月額・工事費・キャッシュバック・セット割を一度に評価できます。
実質月額 ＝（月額 × 36 ＋ 工事費 − キャッシュバック − セット割 × 36）÷ 36
3年総額シミュレーション（記入すると自動で計算）
※いまは計算が動いていません。JavaScript が無効か、編集画面のプレビューで見ています。公開ページ（またはプレビュー）で開いてください。
候補ごとに公式サイトの数字を入れてください。工事費「実質無料」は 3年使い切る前提なら 0、2年で引っ越すなら残債分を入れます。プルダウンで上の表の数値を呼び出せます（キャッシュバックは目安）。
| 項目 | 候補A | 候補B | 候補C |
|---|---|---|---|
| 上の表の数値を入れる | |||
| 月額（税込・円） | |||
| 工事費（実質無料なら0） | |||
| キャッシュバック（円） | |||
| セット割（1台・月） | |||
| セット割の台数 | |||
| 実質月額（計算結果） | — | — | — |
| 3年総額 | — | — | — |
実質月額 ＝（月額 × 36 ＋ 工事費 − キャッシュバック − セット割 × 台数 × 36）÷ 36。セット割はスマホ料金から引かれますが、家計としては同じなので光回線側に寄せて計算しています。台数が空欄なら1台で計算します。計算結果は入力した数字だけで決まります（保存はされません）。
- 候補ごとに公式サイトの「月額」「工事費」「キャッシュバック」「セット割」を入れる（プルダウンで上の表の数値を呼び出してもよい）
- 「セット割の台数」は家族で同じキャリアの台数。空欄なら1台で計算
- 「実質月額」を見比べる。いちばん安い候補に ◎ が付く。差が月数百円なら、縛りの短さや受け取りの早さで決める
使い方と記入例
| 項目 | 候補A: ドコモ光 | 候補B: ビッグローブ光 | 候補C: GMOとくとくBB光 |
|---|---|---|---|
| 月額（税込・円） | 4,400 | 4,378 | 3,773 |
| 工事費（実質無料なら0） | 0 | 0 | 0 |
| キャッシュバック（円） | 15,000 | 0 | 25,000 |
| セット割（1台・月） | 1,210 | 1,100 | 0 |
| セット割の台数 | 1 | 1 | — |
| 実質月額（計算結果） | 2,773円 | 3,278円 | 3,079円 |
| 3年総額 | 99,840円 | 118,008円 | 110,828円 |
この例では、ドコモ光はセット割1台でも GMOとくとくBB光より安くなります。ビッグローブ光は1台だと GMO より月200円ほど高く、同じキャリアが2台なら実質月2,178円で逆転します。セット割が効かない人は GMOとくとくBB光が安くなります。自分の台数と、受け取れる見込みのあるキャッシュバックだけを入れて計算し直してください。
6. マンションの安い光回線 Q&A
マンションの光回線は月いくらなら安い？
マンションタイプの月額は 3,773〜4,400円（税込）が相場です。セット割込みで実質 3,000円台前半なら安い部類です。
「光回線導入済み」のマンションは何を契約すればいい？
設備がある物件は工事が不要なことが多く、契約するのは事業者（プロバイダ）だけです。工事やルーターの扱いは、マンションの光回線導入済み物件の選び方で説明しています。
工事不要で使える光回線はどれ？
光コンセントがある部屋なら、多くの光コラボが無派遣工事で開通します。光コンセントの見分け方は、光回線をマンションで工事不要にする条件にまとめています。
格安SIMの人はどこが安い？
基本料金がいちばん安い事業者です。セット割がないので、比較は月額とキャッシュバックだけで済みます。
VDSL のマンションで速い回線に変える意味はある？
光コラボを乗り換える意味はありません。電話線区間が上限なので、どの事業者でも速度は同じです。料金で選んでください。速さがどうしても要るなら、自室に戸建てタイプを引く方法があります（管理会社や管理組合の承認が要ります）。引ける条件はマンションで戸建てタイプを引く方法にまとめています。
解約金はいくら？
2022年7月1日以降の契約なら、月額料金1か月分が上限です。工事費の残債は別に請求されます。
参考文献
- NTT東日本「フレッツ 光ネクスト マンションタイプ サービスメニューと配線方式について」 https://flets.com/flets-hikari/next/fee_smenu.html
- 総務省「電気通信消費者情報コーナー 消費者保護ルール」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/joho_tsusin/d_syohi/shohi.htm
- 国民生活センター「消費者トラブルFAQ 光回線」 https://www.faq.kokusen.go.jp/faq/show/2805?site_domain=default
- ソフトバンク「2022年7月1日の電気通信事業法改正にともなう各種改定について」 https://www.softbank.jp/internet/cancellation-fee/
- ドコモ「ドコモ光」（料金・セット割・特典） https://www.docomo.ne.jp/hikari/
- GMOインターネット「GMOとくとくBB ドコモ光」（キャッシュバック・受け取り方法） https://gmobb.jp/service/docomohikari/
- アウンカンパニー「auひかり 当社限定特典」（キャッシュバック・適用条件） https://aun-company.com/auhikari/campaign/original_campaign.php
- アウンカンパニー「auひかり マンションタイプ料金」 https://aun-company.com/auhikari/service/fee_mansion.php
- アウンカンパニー「SoftBank 光 キャンペーン一覧」（キャッシュバック・月額改定） https://aun-softbank-hikari.com/campaign.html
- ビッグローブ「ビッグローブ光」（料金・工事費・特典） https://join.biglobe.ne.jp/ftth/hikari/
- GMOインターネット「GMOとくとくBB光」（料金・特典） https://gmobb.jp/
- ソフトバンク「SoftBank 光」（料金・おうち割 光セット・特典） https://www.softbank.jp/internet/special/sbhikari/
コメント